热点！住宅土地70年限终于给了一颗“定心丸”？真没那么简单！

►北京大学法学院教授常鹏翱认为，意见传递了一个重要信号：对于个人住宅土地使用权到期后政府会收回的担心是不必要的。

►在当前民众对房价和地价都没有任何博弈能力的语境下，用终其一生的收入购置房产之后，还要在70年后续交高昂的土地出让金，这无法让民众不焦虑。

【正文】

近日，《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》（以下简称《意见》）正式全文对外公布，《意见》中明确了八大产权问题的方向。这是我国首次以中央名义出台产权保护的顶层设计。当然，这不是最重要的，对于吃瓜群众们来说，最受关注也炒得最热的一点是：70年的房屋土地使用权到期了怎么办？

其实，《意见》中也尚未明确规定“怎么办”的问题，而是给了一个相当模（bai）糊（shuo）的意见：研究后续法律安排。据此，北京大学法学院教授常鹏翱认为，意见传递了一个重要信号：对于个人住宅土地使用权到期后政府会收回的担心是不必要的。

由于上面下达的文件总是太过高深，为了让吃瓜的小白们能够响应政策的号召（前提是要看的懂），因此事后都会有一些学者出面给出自己的解读和延伸。小编这就给大家梳理一番。

土地有使用期限，续期在所难免

首先，我们应该明白什么是土地使用权，和房屋产权是什么关系？

因为我们的房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权的期限为永久，而土地使用权期限根据1990年的《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》规定，分为40年、50年、70年不等。

虽然土地所有权有期限，但是房屋所有权是永久的，只要还没有毁坏，就归产权人所有；而土地只是使用权，使用期限到了之后，就必然面临续期的问题。

土地使用权到期之后自动续期

所以，土地使用权的期限到期了应该怎么办，又该怎么续期呢？话不多说，先上图，相信大家在看完这几张图后，能对续期问题多一些了解。目前，对于70年土地使用权到期之后“怎么办”的问题，主流舆论的分析主要有以下几点：

另外，中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新说，目前，关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是《物权法》第一百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。然而，目前的法律条文由于缺乏细则，如何“自动续期”存在不确定性，难以操作。杨立新认为，续期问题可以从三个方面来考虑：

一是不够70年的，到期后必须都续期到70年;

二是70年到期后自动续期，相当于住宅建设用地使用权是一个无期限的物权，即一次取得永久使用，国家不必每次续期都收费;

三是到期后经过自动续期变成永久性建设用地使用权之后，应当确定使用权人与国家所有权人之间的关系，可以考虑收取必要而不过高的税金，但应当经过立法机关立法决定。

续期应该是有偿还是无偿？

其实，对于70年到期后是否该收续费，或者该收多少的问题，目前并没有一个统一的说法。各路专家各抒己见，公说公有理，婆说婆有理。2007年《物权法》出台时，对于是否无偿续期的问题就已经出现了很大的争议，当时占绝大多数的意见建议是，土地使用权到期后只交象征性的费用自动续期。可惜的是为了确保《物权法》能够早日出台，就选择了搁置争议，模糊处理的立法技术。

另外值得注意的是，小编在知乎上看到了网友分享的一个观点：房子不是小问题，涉及了国计民生，涉及了绝大多数的中国老百姓。可以说，住房问题从一个经济问题、或者说法律问题演变成了一个政治问题。于是，我们可以喜闻乐见，土地使用权将会演化为实质上的土地私有权。名义上的土地国有、公有只存在象征意义。

小编认为，这次《意见》的出台对于规范土地使用权的问题确实起到了一个促进作用，但其实媒体并不用大费周章地炒火炒热，以此来挑动吃瓜群众们原本就脆弱的小神经。毕竟，这个问题几乎每十年都会拿出台面上来讨论一次。

著名财经评论员马光远早在半年前的温州高额续费事件发生后就表达了自己的观点。他认为，中国民众对“70年”大限的恐惧，一是基于对高房价的恐惧，高房价离不开高地价的助推，在当前民众对房价和地价都没有任何博弈能力的语境下，用终其一生的收入购置房产之后，还要在70年后续交高昂的土地出让金，这无法让民众不焦虑；二是基于对公权力的恐惧，在中国历史上的任何一个朝代，私权肯定是要为公权让路的，在公权和私权冲突的情况下，公权显然是神圣不可侵犯的。基于这两点，每一次法律对“70年大限”的完善，都意味着民众要经受一次精神的折磨和制度性焦虑，这是必然的。

那么，除了这些专家、大佬和评论人士，关于70年土地使用权到期这个话题，您有怎样的观点，有怎样的焦虑？又有怎样的建议呢？欢迎与我们互动！一条财经期待您的高论！